逾期付款，购房合同自动解除了吗？广州房产律师

律师：

去年我购买了某房地产开发公司的一套商品房，合同约定分期付款，买受人迟延交付应付购房款60天的，出卖人有权解除合同，并约定了出卖人解除合同或继续履行合同时的违约金。合同订立后家里出现特殊情况，缴纳第二笔购房款时已经超过了约定期限60天。出卖人收取了购房款并按继续履行合同的情形收取了违约金。到交房期限时，出卖人未按时交房。后来，我得知该房已被出卖人卖给他人。我找到出卖人，出卖人却说我们的合同因我未在约定期限内付款已自动解除，他们有权另卖。请问，出卖人的做法是否合法？张先生

张先生：

你们的购房合同没有解除。出卖人的行为属于违约行为，你有权要求对方承担相应的违约责任。

《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”你在未按时支付约定购房款60天后，出卖人有权解除合同，也可以选择继续履行合同。如果解除合同，出卖人须依据《合同法》第九十六条之规定通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

但出卖人并未履行法定的解除合同程序，合同更不会自动解除。相反，出卖人以实际行动，即继续收取房款并按继续履行合同的情形收取违约金，表示其不是选择解除合同，而是选择继续履行合同。既然双方对继续履行合同达成了合意，就应按照购房合同和该合意全面、适当履行约定义务。如今出卖方不仅不依约履行约定义务，甚至有“一房二卖”的严重违约行为，若因此导致商品房买卖合同目的不能实现、你不能取得房屋的，你可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

金牌状王第一律师团队是广东鑫霆律师事务所专业房产律师团队，团队律师均名校毕业，执业经验丰富。本团队在多年的房地产买卖纠纷，商品房买卖纠纷，征地补偿纠纷及商铺租赁及买卖纠纷中本团队律师以丰富的执业经验及良好的执业精神，赢得了当事人的充分信赖。

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