广州房产证写住宅用途，实际是商业用途的拆迁时如何补偿？

李某住某县某镇某街道，有住房一套，其所持房产证登记为住宅。后李某将此住房出租给刘某用于个体经营，并且持承租人刘某的日杂营业执照到房产部门办理了房屋租赁许可证。后镇政府为了进行城镇总体建设，决定对包括李某的住房在内的小区进行拆迁。签订拆迁安置补偿协议时，李某与镇政府在房屋性质的认定上产生了重要的分歧。镇政府主张按一般居民住宅房屋进行作价补偿；而李某则坚持认为自己的房屋是商业用房，主张更高的补偿价格。因此，李某申请县建设局进行裁决，县建设委托县价格事务所对房屋进行作价评估。县价格事务所根据有关规定，按照商业用房的标准对李某的房屋进行了作价评估。县建设局根据估价结果，做出了有利于李某的裁决决定。镇政府不服，遂提起诉讼。最后法院经过两审终审，支持了县建设局的裁决。

本案争议的焦点是：李某的房屋究竟是一般住宅还是商业用房？

房屋的用途是指被征收房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性用房的依据；如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。

李某的房产证照上虽登记为住宅，但在使用中持承租人刘某的日杂营业执照到房产部门办理了房屋租赁许可证，这是房产管理部门对这一使用性质变更的认可，且此后房屋一直由承租人作为个体经营场所，直到房屋被拆除时，因此裁决确认的被拆除房屋为商业用房事实清楚，证据充分。

但是值得注意的是，《补偿条例》第16条第1款规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施改变房屋用作等不当增加补偿的行为；违反规定实施的，不予补偿。因此若市、县人民政府作出房屋征收决定，确定房屋征收范围后，征收范围内的房屋不得以出租等任何方式改变房屋用途，否则，对超出房屋用途的增加的房屋价值，不予补偿。