广州墙体裂缝可以要求退房吗？

法律咨询：前一段时间，我买了一套商品房，入住后不久发现房屋墙体出现裂缝，那么我能否以房屋质量不合格要求开发商退房?

　　律师解答：

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此问题有明确的规定。该解释第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

根据上述司法解释，购房人只有在两种情况下可以主张解除房屋买卖合同，要求退房：一是房屋主体结构质量不合格;二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。除此两种情况外，购房人均不得主张解除合同，要求退房。对于房屋主体结构是否合格可通过有资质的机构进行鉴定来确定，对于房屋质量问题影响正常居住使用必须达到“严重影响”的程度，购房人才可以主张解除合同，要求退房，否则购房人在保修期内，可要求出卖人承担修复责任。至于何为“严重影响”，属于法官的自由裁量权。因此所购商品房墙体出现裂缝，如果该墙体属于房屋主体结构部分，经有资质的机构鉴定为质量不合格，或者尽管该墙体不属于房屋主体结构部分，但是因质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以主张解除合同，要求退房。否则购房人只能要求出卖人承担修复责任。