广州申请预告登记后的房产再被抵押的，抵押有效吗？

卖家章某与买家刘某签订了房屋买卖合同，约定半年后过户并办理了预告登记。2011年6月8日，章某与刘某办理了预告登记。后章某为了借款，将房屋抵押给了李某并办理了登记。后章某不能清偿欠款，李某可以实现其抵押权吗？ 

律师解答：抵押合同有效但是李某不能实现其抵押权。理由如下：

　　第一，预告登记是我国《物权法》为了保护请求权的预期实现，新规定的一种登记制度，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权相同的不动产物权的处分行为具有对抗的效力。本案中章某与刘某签订房屋买卖合同，约定半年后交房，刘某为了保障其物权的实现，办理了预告登记。根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。根据该规定，本案中章某在房屋已经预告登记后，未取得预告登记权利人刘某的同意，擅自在该房屋上设立抵押权的行为不能发生物权效力，所以李某的抵押权不设立。　　

第二，李某的抵押合同是有效的。根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定以外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，章某与李某双方订立的抵押合同从合法成立时就已经生效。虽然李某的抵押权不发生效力，但是不影响章某与李某订立的抵押合同的效力，该抵押合同有效。对于章某的违约行为导致自己权益受损，其可向章某提起赔偿诉讼。