佛山什么是不交吉房屋?购买到法院拍卖的不交吉房产如何过户?

人们所说的交吉、不交吉主要指房屋而言，法律上是否交吉则主要体现为业权人是否有房屋的使用权，即是否实际控制房屋。不交吉，就是只已取得产权，而房屋仍因各种原因被他人居住使用，要能实际拥有，还须通过法律诉讼等其他途径取得。

　　细分不交吉的房屋，主要可分为两大类：第一类为带租约的不交吉。该类“不交吉”的使用人为合法的使用人———租户。依法律上"买卖不破租赁"的原则(即房屋的所有权变更，不影响租赁关系的成立存续)。租户在交易时，在同等条件下享有优先的购买权，在交易后仍可在租期之内合法使用，保护其不被迁走。原租户在租期届满后，在租金相同的情况下，对其他租户有承租的优先权。属此类不交吉的标的状况较为清晰，买家只需将租赁期内的成本及收益计算清楚，做到心中有数便可。除此以外的不交吉归为第二类不交吉。这些非带租约的不交吉情况就较为复杂，其中常见的就是：自用、借用、无因使用、回迁等情况。碰上这类标的的买家，除非对物业的背景了如指掌，又或对解决实际困难胸有成竹，否则，举牌前还是要三思而行。

　　在房屋的拍卖中，交吉的标的物在交付上较少瑕疵，竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格就会相对高些。不交吉的标的物起拍价较低，如属带租约的，可视租期长短租金高低而影响价格因素，租期长短亦是可以预见的，因此房屋的交付风险在不交吉中已属最小。

　　其他不交吉物，由于不存在法律上对租赁关系的物权保护，故交易后，新业主可根据情况不同而腾空标的物，这包括自行协商、司法诉讼等等，方法多样，通过司法程序起诉搬迁的属最为多见而常用的一种。一般情况下，新业主可通过诉讼赢得官司，但胜诉后面临着执行的问题，法院往往考虑到社会安定的因素，而很少使用强制搬迁的执行，在时间上也难以有确定的保证，所以风险较大。

　　买家在竞拍不交吉的房屋时，除要考虑拍卖中的一般因素外，还要多加几点注意。首先要了解不交吉的原因，要确定是哪类的不交吉；其次是使用权获得的时间是否确定；第三是房屋的收益权是否得以保障，收益是否合理。综合而言，在竞买不交吉房屋时，一定要把风险考虑在内，把时间成本、诉讼费用等因素计算入标的的总价内，遇到不明确因素多的不交吉房屋，还是另作选择为好，以免花钱买来的是一堆官司和麻烦。